En expertise immobilière le calcul des surfaces à considérer est primordial, cependant il reste complexe et peu évident.
Cet article à pour but de répertorier l’ensemble de surfaces à prendre en compte.
SOMMAIRE
| TITRES | PAGES |
| I – Surface fiscale | 2 à 4 |
| II – Surface de plancher | 5 à 10 |
| III – Emprise au sol | 11 et 12 |
| IV – Surface habitable | 13 à 15 |
| V – Surface utile pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels | 16 |
| VI – Surface de vente | 17 |
I – SURFACE FISCALE
La surface de plancher taxable compte les surfaces mesurées au-dessus des plinthes de tous les niveaux:
- les rez-de-chaussée et tous les étages;
- les niveaux intermédiaires (mezzanines, les combles et sous-sols aménageables ou non).
⚠️ Ne pas déduire de la surface de plancher taxable la surface correspondant à l’ensemble des murs intérieurs (porteurs ou simples cloisons).
➡️ Ce principe s’applique également pour un mur intérieur séparant un espace constitutif de surface de plancher à un autre espace non constitutif de surface de plancher.
Elle comprend tous les espaces clos et couverts.
Un espace clos est considéré comme tel dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation.
⁉️ Exemples :
- une grille constitue un espace clos et crée de la surface de plancher taxable;
- une toiture et des cloisons amovibles constituent un espace clos et couvert.
⚠️ Une surface non close ou dépourvue de couverture ne doit pas être comptée dans la surface taxable.
- ➡️ Sont donc exclus de la surface taxable les toit-terrasses, les balcons, les loggias, les terrasses, les passages couverts sous arcades et les coursives.
La surface taxable se calcule également à partir du nu intérieur des murs extérieurs.
L’épaisseur des murs extérieurs n’est pas prise en compte quel que soit le matériau utilisé ou des matériaux isolants.
* La notion de murs extérieurs comprend toutes les façades ayant pour fonction d’assurer le clos d’un bâtiment que la façade soit porteuse ou non.
* Seuls les poteaux situés en façade sont déduis du calcul.
* Les murs en trombe ou mur capteur ne sont pas compris dans le calcul.
* Le vide entre mur et vitrage est exclu également.
* Les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur sont à déduire.
⚠️ Aux vides et trémies !
Il existe des vides déductibles et des vides non déductibles.
| DÉDUCTIBLES | NON DÉDUCTIBLES |
| trémies d’escalier ascenseurs occasionnés par les mezzanines puits de lumière monte charge | gaines techniques conduits de cheminée |
Les surfaces de plancher des locaux qui ont des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m sont exclues de la surface de plancher taxable quelle que soit leur localisation.
⁉️ Exemples :
* Les combles et vides sanitaires sont susceptibles de créer de la surface de plancher taxable
* Des combles perdus peuvent créer de la surface de plancher taxable (la hauteur se mesure soit sous plafond, soit sous toiture (à partir de la face interne de la toiture = sans prendre en compte l’épaisseur des tuiles, des matériaux isolants, des pannes ou des fermes).
Pour les piscines intérieures = le bassin d’une piscine intégrée au bâti constitue de la surface fiscale car il n’est qu’un accessoire du bâtiment principal et ne fait donc pas l’objet d’un traitement particulier.
Pour les piscines couvertes = Hors bassin et volume principal (à toiture amovible ou fixe), toutes les surfaces qui entourent le bassin (margelle, terrasse, dalles…) sont comptabilisées dans la surface de plancher taxable dès lors que la hauteur sous la couverture est supérieure à 1,80m. Le bassin de la piscine lui-même n’est pas inclus dans ce calcul car il est considéré comme faisant partie de l’emprise au sol.
Pour les piscines extérieures= L’emprise au sol – constitutive de la surface taxable – est la surface au sol occupée par le bassin.
⚠️ Aux stationnement de véhicules !
Les surfaces destinées au stationnement des véhicules sont, normalement, constitutives de surface de plancher taxable.
Or, la taxe due pour les surfaces de stationnement extérieur étant bien moins élevée que celle pour les surfaces intégrées au bâti, la loi de finance de 2022 est venue apporter quelques modifications.
➡️ Les surfaces annexes à usage de stationnement, aménagées en-dessous ou au-dessus des immeubles ou intégrées au bâti dans un plan vertical sont exonérées de la taxe d’aménagement.
➡️ Un garage aménagé dans un bâtiment indépendant constitue de la surface fiscale taxée.
➡️ Sera taxée comme une construction la surface d’un parking totalement close et couverte. Pour les parkings à l’air libre, la taxe sera calculée au nombre d’emplacements créés (un emplacement camion est compté comme un emplacement voiture ou camping-car).
Même si elles sont exonérées, les surfaces affectées au stationnement doivent être déclarées et font l’objet d’une identification particulière sur le formulaire de permis.
⚠️ Aux changements de destination !
Le changement de destination n’est pas taxable tant qu’il n’y a pas de création de nouvelles surfaces de plancher.
Cette application ne vaut pas pour les bâtiments agricoles car considérée comme une opération de construction, la transformation d’un bâtiment agricole en habitation est assujettie à taxe.
II – SURFACE DE PLANCHER
En vue d’unifier et de simplifier la définition des surfaces de plancher, prise en compte dans le droit de l’urbanisme, le législateur a supprimé, depuis le 1er mars 2012, la SHOB (surface hors d’oeuvre brute) et la SHON (surface hors d’oeuvre nette).
La méthode pour calculer la surface de plancher est très similaire à celle utilisée pour calculer la surface de plancher taxable (I).
Il faut donc prendre en compte les éléments constitutifs avant déductions de la surface de plancher :
* le plancher;
* le clos et couvert;
* le nu intérieur;
* les façades;
Ainsi que les déductions qui concernent :
* l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres;
* les vides et trémies;
* les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égal à 1,80 m.
| Nature des travaux | Pas de formalités au titre du code de l’urbanisme | Déclaration préalable | Permis de construire | |||
| Dimensions | C.urb | Dimensions | C.urb | Dimensions | C.urb | |
| Construction nouvelle | Emprise au sol et surface de plancher ≤ 5 m² Hauteur au-dessus du sol ≤ 12 m² | Art.R.421-2a | Emprise au sol et surface de plancher > 5 m² et ≤ 20 m² Hauteur au-dessus du sol ≤ 12 m² | Art.R.421-9a | Emprise au sol, surface de plancher > 20 m² | Art.R.421-1 |
| Habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou dans un parc résidentiel de loisirs | ≤ 35 m² de surface de plancher | Art.R.421-2b | > 35 m² de surface de plancher | Art.R.421-2b | – | – |
| Types de travaux | Déclaration préalable | Permis de construire | ||
| Nature des travaux | C.urb | Nature des travaux | C.urb | |
| Travaux d’extension | Travaux créant au plus 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol Travaux créant au plus 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol à la double condition : être située en zone urbaine du PLU De ne pas porter la surface totale de la construction à plus de 150 m² de surface de plancher | Art.R.421-17 f | Dans les autres cas d’extension | Art.R.421-14 |
| Création d’une surface de plancher par transformation d’une surface précédemment déductible | Travaux transformant plus de 5 m² de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher. | Art.R.421-17 g | – | – |
⚠️Le calcul de la surface de plancher comporte des déductions supplémentaires à celles précitées telles que :
a) les surfaces aménagées en vue de stationnement des véhicules
b) les combles aménageables et non aménageables
c) les surfaces de locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble
d) les caves et celliers
e) 10 % d’une surface pour certains logements
a) les surfaces aménagées en vue de stationnement des véhicules
Comme évoqué dans la surface taxable (I), la loi de finances n° 2021-1900 pour 2022 exonère de la taxe d’aménagement les surfaces annexes à usage de stationnement aménagées au-dessus ou en dessous des immeubles ou intégrées au bâti, dans un plan vertical, mais elle ne les déduit pas de la surface fiscale.
De facto, les garages situés en dehors du bâti principal sont toujours taxables.
Les surfaces à déduire sont donc:
- Les surfaces destinées au stationnement des véhicules (automobile, caravane, remorque, bateau, avion, vélo, moto, de personnes à mobilité réduite…)
- Les rampes d’accès y compris les sas de sécurité
- Les voies de circulation permettant l’accès aux emplacements de stationnement
- Les aires nécessaires aux manœuvres des véhicules
⚠️ Toutes les surfaces qui ne sont pas exclusivement destinées au stationnement des véhicules sont constitutives de la surface de plancher
- Les surfaces des locaux de stockage ou des réserves de matériaux produits liés au véhicules
- Les lieux d’exposition de véhicules
- Les surfaces affectées à la réparation des véhicules ou les surfaces utilisées pour entreposer des véhicules à réparer
- Les surfaces destinées à entreposer des véhicules neufs ou d’occasion, en attente de vente, de location ou de livraison.
En ce qui concerne les parcs de stationnement faisant l’objet d’une exploitation commerciale, la circulaire du 3 février 2012 précise qu’ils ne sont pas constitutifs de surface de plancher, qu’ils soient ou non destinés à faire l’objet d’une gestion à caractère commerciale, et quel que soit leur niveau dans une construction, ou bien encore qu’il s’agisse d’une construction isolée.
Cependant, et au regard de la jurisprudence administrative, il faut faire preuve d’une grande prudence pour ce type de construction, notamment en respect des règles prévues par les PLU.
b) les combles aménageables et non aménageables
Aménageables
Les combles sont considérés comme aménageables, et donc sont comptabilisés dans la surface de plancher, uniquement s’ils respectent cette triple condition:
- Ils doivent posséder un plancher porteur
- Ils ne doivent pas être encombrés par la présence d’une charpente, c’est-à-dire de ne pas présenter d’entrave à la circulation
- La surface comptabilisée sera uniquement celle qui bénéficie d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
Non aménageables
Les combles ne seront pas considérés comme aménageables, (même si la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m) :
- En raison de l’impossibilité pour le plancher de supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité, à caractère professionnel, artisanal, industriel, commercial. Cette déduction concerne les faux plafonds, et, d’une manière générale, tous les planchers légers non porteurs
- En raison de l’encombrement de la charpente (cet encombrement peut être lié à une charpente traditionnelle ou à la pose de fermes ou fermettes industrielles). Dans ce cas précis, le caractère porteur ou non du plancher n’a pas d’influence.
c) les surfaces de locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble
Les locaux techniques, dont la surface de plancher est déductible, sont les suivants :
- Les locaux de recueil et de stockage des ordures ménagères et autres déchets
- Les locaux techniques exclusivement affectés à un groupe de bâtiments quelle que soit leur destination
- Les locaux techniques exclusivement affectés à un immeuble d’habitat collectif
- Les locaux techniques exclusivement affectés à un immeuble collectifs mixte.
⁉️ Exemples : les chaufferies, locaux électriques, locaux abritant les systèmes d’air conditionné, les machineries d’ascenseur, les systèmes de filtrage d’eau, les groupes, électrogènes et autres transformateurs, les locaux de sécurité incendie.
⚠️ Les locaux techniques des maisons individuelles ne sont pas déductibles.
d) les caves et celliers
Les surfaces de plancher des caves ou des cellier sont déductibles uniquement lorsque ces locaux sont desservis exclusivement par une partie commune intérieure ou extérieure et sans accès direct avec le logement.
Ce dispositif a été mis en place afin d’éviter la fraude, notamment sur la déduction de faux celliers ou de fausses caves pouvant être facilement transformés en pièce de vie.
En ce qui concerne les maisons groupées, les caves et les celliers ne seront déductibles que s’il faut utiliser un espace de desserte commun à au moins deux logements. Cet espace peut être bâti ou non, intérieur ou extérieur (ex: un couloir, une coursive, une allée ou une terrasse).
e) 10 % d’une surface pour certains logements
En sus de toutes les déductions précitées, le code de l’urbanisme prévoit une déduction supplémentaire d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation uniquement lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Cette déduction forfaitaire n’est applicable qu’aux seuls immeubles d’habitat collectif et n’est disponible que sous deux conditions cumulatives :
- Les logements doivent être desservis par des parties communes à usage collectif comme les halls d’entrée, les couloirs ou les paliers
- Les parties communes doivent constituer un espace clos et couvert.
⚠️ Sont donc exclues les constructions qui ne desserviraient les logements que par des coursives ou des allées extérieures.
⚠️ Dans le cas d’immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements, la surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale.
Ce mode de calcul n’est pas applicable pour les parties communes ne desservant:
– pas de logements. Ces espaces ne bénéficient pas de déduction;
– que des logements. Ces parties bénéficient en totalité de la déduction.
III – EMPRISE AU SOL
Le critère d’emprise au sol regroupe trois notions.
1️⃣ Art.R.420-1 C.Urb qui vient compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champ d’application des autorisations d’urbanisme.
2️⃣ Art.R431-2 C.Urb qui est uniquement utilisé pour déterminer l’obligation de recours à un architecte pour le dépôt des permis de construire.
3️⃣ Art.R151-39 C.Urb qui est utilisé dans les PLU pour l’application de leurs règles.
La définition de l’emprise au sol est définie comme étant la projection verticale du volume de la construction, tout débord et surplomb inclus, et comprend donc l’épaisseur des murs, les garages et certains éléments en débord et en surplomb de la construction.
L’emprise au sol a pour objet d’identifier les constructions qui, bien que ne créant pas de surface de plancher, ont un impact significatif sur leur environnement ce qui justifie le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.
⚠️ Il faut être particulièrement vigilant car, contrairement à la surface fiscale et à la surface de plancher, l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs) est comprise dans l’emprise au sol des constructions. Ce facteur sera donc déterminant dans le choix de l’autorisation à déposer !
Il en va de même pour les garages et les surfaces ouvertes qui ne sont pas constitutives de surface de plancher mais vont créer de l’emprise au sol.
En ce qui concerne les débord et surplombs, ceux qui vont créer de l’emprise au sol sont les prolongements extérieurs des niveaux de la construction, c’est-à-dire en saillie de la façade (les balcons, les coursives, les fenêtres en encorbellement, les passages couverts).
Pour ceux qui ne vont pas créer d’emprise au sol, il faut compter les débords de toiture qui ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Pour les ornements de façade (modénatures) tel que les bandeaux, les corniches, les frontons, les encadrements de baies, les médaillons, les frises, les acrotères et les génoises sont à exclure du calcul de l’emprise au sol.
En ce qui concerne les piscines ou les bassins de rétention, ils constituent de l’emprise au sol.
⚠️ Dans le cas où la margelle aurait une emprise au sol de plus de 20 m², le projet serait alors soumis au dépôt d’un permis de construire, même si le bassin a une surface inférieure à 100 m².
En ce qui concerne les terrasses extérieures, de plain-pied, elles ne seront pas constitutives d’emprise au sol dès lors qu’aucun élément ne dépasse le niveau du sol. Elles ne doivent pas présenter de surélévation significative par rapport au terrain ni de fondations profondes.
En ce qui concerne les aires de stationnement extérieures, elles ne sont pas constitutives d’emprise au sol si elles sont créées au niveau du sol. Sont donc exclues les rampes d’accès extérieures car elles présentent une surélévation significative.
En application de l’article R.431-2 C.Urb, le recours à un architecte, pour les permis de construire, est obligatoire si les constructions excèdent :
- 150 m² de surface de plancher pour les constructions à usage autre qu’agricole
- 800 m² de surface de plancher et d’emprise au sol pour les constructions agricoles
- 2000 m² de surface de plancher et d’emprise au sol pour les serres de production dont le pied droit à une hauteur inférieure à 4 m
- En cas d’extension d’une construction existante si les surfaces de l’existant et de l’extension sont supérieures au seuil qui précède.
IV – SURFACE HABITABLE
Art. R.156-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) : la surface habitable est définie pour tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage d’habitation.
⚠️ L’article R.156-1 du CCH prévois que la surface et le volume habitable d’un logement doivent être de :
➡️ 14 m² et 33 m³ au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants
➡️ 10 m² et 23 m³, au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
C’est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :
– les murs, les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres
– les marches et cages d’escaliers
– les gaines
– les combles non aménagés*
– les caves et les sous-sols**
– les remises et les garages
– les terrasses, les loggias et les balcons
– les séchoirs extérieurs au logement ***
– les vérandas qu’elles soient chauffées ou non ****
– les volumes vitrées (Art.R.155-1 CCH) *****
– les locaux communs et autres dépendances des logements ******
– les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
* Pour être effectivement considérés comme aménagés, les combles doivent avoir les caractéristiques suivantes :
– un plancher capable de supporter des charges liées à des usages d’habitation;
– ne pas être encombrés par la charpente;
– être aisément accessibles;
– être pourvus d’électricité;
– être isolés;
– être étanches;
– être munis de menuiseries extérieures étanches
**même si les caves et les sous-sols sont aménagés (ex: atelier, buanderie, salle de jeux ou chambre), il ne constitue pas de surface habitables au sens de l’article R.156-1 CCH.
***les séchoirs ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable lorsqu’ils sont extérieurs au logement, c’est-à-dire quand on ne peut y pénétrer directement depuis le reste du logement et que, pour y accéder, il est nécessaire de passer par un espace extérieur au logement
****la surface d’une véranda est cependant pris en compte dans le calcul de la surface de référence d’un bâtiment pour l’application de la RE 2020 si la véranda est chauffée.
***** il s’agit des volumes vitrés installés, soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dûs au rayonnement solaire, soit pour accroître l’isolation acoustique des logements par rapport au bruit de l’extérieur. Ces volumes doivent impérativement comporter au moins :
– un ouvrant donnant sur l’extérieur
– être conçu de telle sorte qu’il permettent la ventilation des logements dans des des conditions satisfaisantes
– être dépourvus d’équipement de chauffage
– comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur (60 % dans le cas des habitations collectives et 80 % dans le cas des habitations individuelles)
– ne pas constituer une cour couverte.
****** Pour les locaux communs et autres dépendances des logements sont concernés :
– les locaux de service commun (loge du gardien, locaux, de stockage des produits d’entretien)
– coffres, gaines et têtes de cheminées;
– passages, halls, escaliers, paliers et corridors
– les éléments d’équipement commun (chaufferie, porte automatique, VMC…)
– ascenseurs.
Loi CARREZ
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété impose au vendeur d’un lot (ou d’une fraction de lot) de mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.
Cette surface est définie par le décret numéro 97-532 du 23 mai 1997.
Cette surface correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couvert après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
La notion de LOGEMENT DÉCENT
La notion de logement décent a été complétée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ces caractéristiques doivent être respectées pour pouvoir louer un logement.
Pour être considéré comme un logement décent, il doit disposer d’au moins une pièce principale ayant :
– soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m
– soit un volume habitable d’au moins égal à 20 m³.
V – SURFACE UTILE POUR LES BÂTIMENTS TERTIAIRES, COMMERCIAUX ET INDUSTRIELS
Pour les bâtiments autres, que ceux destinés à l’habitation on utilise comme surface de référence la surface utile du bâtiment.
Selon l’annexe de l’arrêt du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiment en France métropolitaine et portant approbation de la méthode de calcul prévu à l’article R. 172-6 du code de la construction et de l’habitation, la surface utile est la surface de plancher brute construite des locaux soumis à la réglementation environnementale.
Les locaux concernés sont ceux qui, en utilisation normale, sont chauffés à une température supérieure à 12 °C ou refroidis à une température inférieure à 30°C après déduction des éléments suivants :
– les surfaces occupées par les murs, y compris l’isolation;
– les cloisons fixent prévues aux plans et les poteaux;
– les marches et cages d’escalier;
– les gaines;
– les ébrasements de portes et de fenêtres;
– les parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m;
– les parties du niveau inférieur d’emprise à un escalier, à une rampe d’accès, ou auxquelles s’arrêtent les trémies des ascenseurs, les monte-charges, conduits de fumée ou de ventilation;
– les locaux techniques exclusivement, affectées au fonctionnement général du bâtiment et occupation passagère.
Dans le cadre de la surface utile, la notion de plancher brut comprend la surface de plancher mesurée au-dessus des plinthes de tous les niveaux (le rez-de-chaussée, tous les étages, les niveaux intermédiaires, telles que les mezzanines, les combles et les sous-sols qu’ils soient aménageables ou non).
VI – SURFACE DE VENTE
L’article 130 de la loi n° 96-1181 du 30 décembre 1996 portant loi de finances pour 1997 précise que la surface de vente des magasins de commerce de détail s’entend des espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer des achats, de ceux affectés à l’exposition des marchandises proposés à la vente, à leur paiement, et de ceux affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.
La surface de vente est constituée par la superficie, des espaces couverts ou non couvert affectés :
- À la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats
- À l’exposition des marchandises proposées à la vente
- Au paiement des marchandises
- À la circulation des personnels pour présenter les marchandises à la vente
- Les chapiteaux
- Certains ateliers de montage
Sont exclus de la surface de vente :
- Les mails (les allées de circulation qui desservent des commerces indépendants d’une galerie marchande) des centres commerciaux desservant plusieurs commerces, sous réserve que n’y soit exposée aucune marchandise destinée à la vente
- Les sas d’entrée des magasins s’ils n’accueillent pas de marchandises proposées à la vente
- Les ateliers d’entretien, de réparation, de fabrication ou de préparation des marchandises proposées à la vente si leur accès est interdit au public
- Les surfaces de réserve
- Les aires de stationnement
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